HAUSVERWALTUNG + IMMOBILIENBETREUUNG
Norbert Dittmann
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HAUSVERWALTUNG
UND IMMOBILIENBETREUUNG
NORBERT
DITTMANN
MIETVERWALTUNG
VON GEFÖRDERTEM SOWIE FREI
FINANZIERTEM
WOHNRAUM
VERWALTUNG
VON GEWERBE‑ UND GEMISCHT GENUTZTEN OBJEKTEN
VERWALTUNG
VON WEG'S NACH DEM WOHNUNGSEIGENTUM8GESETZ
SEIT
ÜBER 3 0 JAHREN BERUFSERFAHRUNG
VERWALTERVERTRAG
für Wohnungseigentumsanlagen
Zwischen den Eigentümern
der Wohnanlage:
...........................................................................................................................................................................................
‑nachstehend
die Eigentümergemeinschaft genannt
und .........................................................................................
..........................................................................................
‑nachstehend
der Verwalter genannt
wird folgender Verwaltervertrag
geschlossen:
Wichtige Vorbemerkung:
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums einer Wohnungseigentumsanlagen steht allen Wohnungs- und
Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsmäßige Verwaltung ist jedoch
praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ _ den Verwalter. Nach § 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters
nicht ausgeschlossen werden.
Die Verwaltung nach dem WEG
bezieht sich nicht auf das gesamte Wohnungs‑ und Teileigentum,
sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des
Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. der nicht zu Wohnzwecken
dienenden Räume obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein
Eigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muss er hierfür
einen gesonderten Vertrag abschließen.
Der Verwalter ist stets Sachverwalter
für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf ein gegenseitiges
Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter.
Dieses setzt neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit
und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle an den Grundsätzen
ordnungsmäßiger, wohnungswirtschaftlicher Verwaltung orientierte Erfahrungen,
die für eine kaufmännische und technische Geschäftsführung und Finanzverwaltung
erforderlich sind, sowie gediegene Kenntnisse der geltenden einschlägigen
Rechtsvorschriften voraus.
Die Verwaltervergütung ist
ein Entgelt für die qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird Ihre
Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der von dem Verwalter
und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich
von Verwaltervergütungen bei verschiedenen Verwalterangeboten ist
also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der
Leistungsfähigkeit der Verwalterfirmen möglich. In diesem Vertrag
wird unterschieden zwischen den Grundleistungen des Verwalters, auf die sich die Grundvergütung bezieht,
und den ‑Besonderen Leistungen, die der Verwalter aufgrund des
Vertrages oder aufgrund von Beschlüssen der Wohnungseigentümer erbringt.
Die ‑Besonderen Leistungen sind zusätzlich zu vergüten. Die
detaillierte Beschreibung der Leistungen zeigt das breite Spektrum
der täglichen Arbeit des Verwalters auf.
I. Bestellung und Abberufung des Verwalters
1. Die Verwalterberstellung
erfolgt gemäß Teilungserklärung
(§ 8 Teilungsvertrag, §3 WEG)
vom ..................................................................................................................durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom
.......................................
für
die Zeit vom...............................................bis........................................................
2. Eine vorzeitige Abberufung
des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft ist nur aus wichtigem
Grund möglich.
3. Der Verwalter kann das
Verwalteramt nur aus wichtigem Grund niederlegen.
II. Abschluss
und Beendigung des Verwaltervertrages
1. Der Verwaltervertrag wird
fest auf die Dauer der Bestellung des Verwalters, gemäß 1.1. abgeschlossen.
Er verlängert sich jeweils um die Dauer der Wiederbestellung.
2. Der Verwaltervertrag kann
für die Zeit der Bestellung des Verwalters von der Eigentümergemeinschaft
und von dem Verwalter nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.
III. Aufgaben
und Befugnisse des Verwalters
Die Aufgaben und Befugnisse
des Verwalters ergeben sich aus der Teilungserklärung/Teilungsvertrag
jeweils in Verbindung mit der Gemeinschaftsordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz
(WEG), soweit dieser Vertrag nicht nachfolgend wirksam etwas anderes
bestimmt. Ergänzend gelten die gesetzlichen Bestimmungen für den entgeltlichen
Geschäftsbesorgungsvertrag.
Der Verwalter ist zu den
nachfolgend aufgeführten Grundleistungen
und Besonderen Leistungen berechtigt und verpflichtet. Dabei hat
er Weisungen zu befolgen, die ihm die Wohnungseigentümer durch Beschluss
erteilten; liegen Weisungen nicht vor, so ist er verpflichtet, die
Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu beachten. Soweit im Einzelfall
die Verpflichtung des Verwalters einen Beschluss der Wohnungseigentümer
voraussetzt, ist dies nachfolgend im jeweiligen Einzelfall durch Beschluss (=B) gekennzeichnet. Werden dem Verwalter weitere in diesem Vertrag
nicht genannte Aufgaben übertragen, so bedarf dies eines Beschlusses
der Wohnungseigentümer und der Zustimmung durch den Verwalter. Ist
die Vergütung nicht abweichend im Beschluss geregelt, so wird die
diesbezügliche Tätigkeit des Verwalters nach Aufwand vergütet. Für
die Grundleistungen erhält der Verwalter die vereinbarte Vergütung. Die
Vergütung für die besonderen Leistungen werden nach Aufwand vergütet,
wenn nicht eine Pauschalvergütung vereinbart wird, neben der die Auslagen
und die ges. MwSt. zu zahlen sind.
1. Der Verwalter ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt
a) jährlich einmal eine ordentliche
Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Die Einladung
ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der
gesetzlichen, ggf. der in der Teilungserklärung vorgesehenen Frist,
an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift.
b) der ordentlichen Eigentümerversammlung
den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Abrechnung für das
vergangene Jahr zur Beschlussfassung vorzulegen.
c) die Beschlüsse
der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigenturner, nach Terminvereinbarung,
in den Geschäftsäumen der Verwaltung, Einsicht in die Protokollsammlung
zu gewähren.
d) Beschlussprotokolle sorgfältig
aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen
gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels‑ und Steuerrechts.
Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen
der laufenden Verwaltung vernichtet werden.
e)
eine Hausordnung aufzustellen und diese der Eigentümerversammlung
zum Beschluss vorzulegen.
f) für die ordnungsgemäße
laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen sowie in dringenden
Fällen sonstige zu Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen
Maßnahmen zu treffen. Darüber hinaus gehende größere Instandhaltungsmaßnahmen,
für die mehr als € # aufgewendet werden müssen, bedürfen
eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.
g) gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert
zu halten und für sich Verwaltungskonten in der Form offener Fremdkonten
zu führen.
h) der Verwalter muss ein laufendes Bewirtschaftungskonto
und ein Instandhaltungsrücklagenkonto einrichten. Er darf das Bewirtschaftungskonto
nur bis zu einer Höhe von € # ohne zusätzlicher Genehmigung
überziehen.
i) die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto
verzinslich anzulegen. Diese Instandhaltungsrücklage kann vom Verwalter
kurzfristig zur Abdeckung von Liquiditätsengpässe des Bewirtschaftungskontos
in Anspruch genommen werden. Eine längerfristige Inanspruchnahme von
Geldern bedarf eines Eigentümerbeschlusses.
j) Lasten‑ Kostenbeiträge (Haus‑/Wohngeld) sowie sonstige
Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen.
k) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit
der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
l) objektbezogene Sach‑ und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen
Umfange abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für
die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und
Handlungen vorzunehmen.
m) die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Putzfrauen,
Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen,
Handwerker u.a.) in erforderlichern Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit
in Anspruch zu nehmen.
n) die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderlichen
Gebrauchsgegenstande (z.B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte etc.)
sowie Versorgungsgüter (z.B. Heizmaterial) zu beschaffen.
o) alle sonstigen im Rahmen der Verwaltungsaufgaben
erforderlichen Verträge (z.B. Wartungsverträge) abzuschließen.
p) die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und
gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu
vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber
einzelnen Wohnungseigentümern auch in eigenem Namen gerichtlich geltend
zu machen.
2. Verwaltergebühren
Für die unter Punkt 1 beschriebenen regulären Tätigkeiten
erhält der Verwalter eine monatliche Vergütung von derzeit:
je Wohnungseigentum € .....................................
je Teileigentum € .....................................
je Garage/TG-Stellplatz € .....................................
Porto für das gesamte Objekt € .....................................
je außerordentliche Eigentümerversammlung € .....................................
Die vorgenannten Vergütungssätze gelten jeweils zzgl. ges. MWSt.
Die vereinbarte Verwaltergebühr
bleibt bis zum Ende des Kalenderjahres 200# unverändert. Erstmals
ab 1. Januar 200# und danach
in jährlichen Abständen wird die Verwaltergebühr in demselben prozentualen
Verhältnis verändert, in dem sich der vom Statistische Bundesamt veröffentlichte
,Lebenshaltungskostenindex für alle privaten Haushalte in der Bundesrepublik
(Basisindex 1990 = 100) im jeweils vorausgegangenen Kalenderjahr erhöht
oder vermindert hat.
Die so errechnete Verwaltergebühr
gilt jeweils für das laufende Kalenderjahr fest. Soweit die Indexzahlen
für das vorausgegangene Kalenderjahr am Jahresanfang noch nicht verfügbar
sind, kann die Mitteilung des Verwalters von der Veränderung der Verwaltergebühr
auch im Laufe des betreffenden Kalenderjahres erfolgen, wobei entsprechende
Nach‑ bzw. Rückzahlungen auf Aufforderung zu leisten sind.
Wird die amtliche Indexreihe
auf eine neue Basis umgestellt, so gilt die neue Indexreihe für die
Anpassung der Grundvergütung ab demjenigen Zeitpunkt, zu dem eine
Anwendung der vorgenannten Formel auf die neue Indexreihe möglich
ist.
Die vorgenannte Wertsicherungsklausel
bedarf nicht der Genehmigung durch die LZB. Sollte sich jedoch genehmigungspflichtig
werden und die Genehmigung nicht erteilt werden, sind sich die Vertragspartner
schon jetzt darüber einig, eine genehmigungsfreie Anpassungsklausel
zu finden.
Die Kosten für die Anfertigung
von Kopien (z.B. Protokollausfertigungen, Teilungserklärungen, Urteile
usw.) sowie deren Versand sind dem Verwalter gesondert zu ersetzen.
Die Kosten der Kopien pro Seite betragen #€ zzgl.
der jeweiligen ges. MWSt. und Porti.
Soweit der Verwalter durch
die Erfüllung seiner Verwaltungsaufgaben (Buchst. f, g, l-p etc.)
Verbindlichkeiten begründet, sind diese von der Gemeinschaft zu übernehmen.
3. Umfang der besonderen Verwaltungsleistung
a) Zustimmungserklärung zur
Veräußerung eines Wohnungseigentums (gern. Teilungserklärung): hierfür
wird
ein Kostenersatz einer Jahresverwaltungsgebühr
‑ bezogen auf das veräußerte Wohnungseigentum ‑ in Rechnung
gestellt.
b) Anmahnung rückständigen
Hausgeldes Wohngeldes gegenüber Wohnungseigentümern: hierfür wird
ein Kostenersatz in Höhe von
€ 5,11 zzgl. der jeweiligen ges. MWSt. je Mahnung in Rechnung
gestellt.
c) Durchführung von Instandhaltungs‑,
Instandsetzungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann
erfordern oder eine Auftragssumme von €# übersteigt. Die
Berechnung der Gebühren erfolgt nach den Baunebenkostenansätze für
Verwaltungsleistungen der II. Berechnungsverordnung mit derzeit 3,4% zzgl. der jeweiligen ges. MWSt. aus
der Bausumme.
d) Planung und Durchführung
von Umbauten, Ausbauten etc.: hierbei gelten die einschlägigen Gebührenordnungen,
z.B. HOAI, in entsprechender Anwendung.
c) Durchführung sonstiger
Sonderaufgaben wie:
• Einberufung außerordentlicher
Eigentümerversammlungen
• Abnahme des gemeinschaftlichen
Eigentums vom Bauträger
• Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen,
soweit sic sich nicht auf das gemeinschaftliche Eigentum beziehen
• Verhandlungen mit Behörden
und Erfüllung behördlicher Auflagen
• Bearbeitung von Baugenehmigungsverfahren
von Grundstücksnachbarn
• Erstellung einer ordnungsgemäßen
Buchhaltung, einschließlich fehlender Abrechnungen für die Zeiträume,
in denen ein Dritter das Amt des Verwalters innehatte sowie Nachholung
aller erforderlicher Verwaltertätigkeiten aus diesem Zeitraum
• Erstellung oder Wiederherstellung
fehlender Verwaltungsunterlagen, die zur Durchführung einer ordnungsgemäßen
Verwaltung erforderlich und bei der Übernahme der Verwaltung nicht
vorhanden sind
• Vorbereitung und Durchführung
gerichtlicher Mahn‑ und Klageverfahren
• Teilnahme an Verwaltungsbeiratssitzungen außerhalb
der üblichen Bürozeiten, ansonsten bei mehr als zwei Sitzungen jährlich
• sonstige besondere Verwaltungsleistungen, die
in diesem Verwaltungsvertrag nicht geregelt sind
• für diese besonderen Verwaltungsleistungen gilt
eine Vergütung von derzeit #€/Std. zzgl. der jeweiligen ges.
MWSt. als vereinbart. Außerdem sind dem Verwalter alle notwendigen
Auslagen zu erstatten
• der Verwalter ist berechtigt, im erforderlichen
Umfang Hilfskräfte (z.B. Sachverständige, Rechtsanwälte) auf Kosten
der Eigentümergemeinschaft hinzuzuziehen.
4. Beendigung
des Verwaltervertrages
Der Verwalter kann unter
Angabe wichtiger Gründe den Vertrag, unter Einhaltung einer Frist
von 1 Monat, schriftlich außerordentlich kündigen. (Krankheit, Geschäftsaufgabe,
Personalmangel u. dgl.).
Bei Beendigung des Verwaltervertrages
ist der Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. Die Erstellung
der Jahresgesamt‑ und Einzelabrechnung sowie der Heizkostenabrechnung
ist Sache des Nachfolgeverwalters.
Der Verwalter ist verpflichtet,
die notwendigen Saldenlisten zur Verfügung zu stellen.
Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses
hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen an seinen Nachfolger oder
an den von den Eigentümern Ermächtigten spätestens vier Wochen nach
Vertragsablauf zu übergeben. lm Falle der Verweigerung der Entlastung
kann der Verwalter auf Kosten der Wohnungseigentümer Kopien aller
Abrechnungsunterlagen für sich anfertigen lassen.
5. Haftung
‑ Verjährung
Der Verwalter hat eine angemessene
Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und zu
unterhalten. Die Haftung für ein Verhalten des Verwalters, das weder
vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der H6he nach auf die Versicherungssumme
begrenzt; diese beträgt €
51.129,19. Eine über diesen Betrag hinausgehende Haftung wird
ausdrücklich ausgeschlossen.
Gegenseitige Ansprüche aus
diesem Vertrag verjähren nach zwei Jahren von dem Zeitpunkt an, in
dem sie entstanden sind, spätestens jedoch ein Jahr nach Beendigung
des. Vertrages.
6. Zahlungstermine,
Zahlungsverkehr
Die Lasten‑ und Kostenbeiträge
sowie die Verwaltergebühr sind monatlich im Voraus, spätestens am
dritten Werktag eines jeden Monats, kostenfrei auf das Verwaltungskonto
der Eigentümer bei der Postbank
München, BLZ 700 100 80; Konto‑Nr.# zu bezahlen.
Die Wohnungseigentümer sind
nicht berechtigt, mit einer bestrittenen und nicht rechtskräftig festgestellten
Forderung aufzurechnen.
7. Vollmachten
des Verwalters
Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis
kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der Wohnungseigentümergemeinschaft
verlangen.
Der Verwalter kann Untervollmacht
erteilen.
Der Verwalter ist berechtigt,
geeigneten Dritten innerhalb seines Unternehmens, im Sinne einer ordnungsgemäßen
Verwaltung, Verwaltungsaufgaben die sich aus dem Vertrag ergeben,
auf seine Kosten ganz oder teilweise zu übertragen und Untervollmacht
erteilen.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen
kann der Verwalter zu Lasten der WEG einen Anwalt beauftragen.
Der Verwalter ist bevollmächtigt, alle Willenserklärungen abzugeben und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Ausübung seiner regulären Verwaltertätigkeit und der Erbringung besonderer Verwalterleistungen (s.h. Ziff. 3) erforderlich sind.
Sofern Wohnungseigentümer
ihrer Verpflichtung zur Zahlung der Lasten und Kostenbeiträge nicht
termingerecht oder nur teilweise nachkommen, ist der Verwalter befugt,
in eigenem Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft
ausstehende Beträge, gerichtlich geltend zu machen. Eine Prozeßführungsbefugnis
wird ihm hiermit ausdrücklich erteilt.
Zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis
kann der Verwalter jederzeit eine Vollmachtsurkunde von der W6hnungseigentiimergemeinschaft
verlangen.
Von den Beschränkungen des
§ 181 BGB ist der Verwalter ‑ soweit gesetzlich zulässig ‑
befreit.
8. Sonstige Vereinbarungen
Änderungen und Ergänzungen
dieses Vertrages bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft
per Beschluss und der Zustimmung des Verwalters.
Sollte eine Bestimmung dieses
Vertrages unwirksam sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit
des Vertrages im übrigen nicht. Es gilt dann anstelle der unwirksamen
Bestimmung eine, solche wirksam als vereinbart, die dem wirtschaftlichen
Zweck der unwirksamen Bestimmung in rechtlich zulässiger Weise am
nächsten kommt.
Die Vergütung für Baubetreuungsaufgaben
beträgt 3,4% zzgl. der jeweiligen
ges. MWSt. aus der Bausumme (nach 11 BVO) für alle Instandhaltungsmaßnahmen
über €# jährlich.
Der Verwalter erhält eine
zusätzliche Vergütung in Höhe von 3,4% zzgl. der jeweiligen ges. MWSt. aus den Baumangelbeseitigungskosten, soweit
er diese zu veranlassen und zu überwachen hat oder sie gegen den Bauträger
durchsetzen muss.
München, den
22-Jan-2002
HAUSVERWALTUNG+IMMOBILIENBETREUUNG
NORBERT DITTMANN
81669 MÜNCHEN, ST.‑WOLFGANGS‑PLATZ
9 B
089/48 00 22 20
089/48 95 49 05
01772/2514780
81669 München(Haidhausen), St.-Wolfgangs-Platz 9 b, Tel.:089/48 00 22 20 oder 0177/25 14 78 0 FAX: 089/48 95 49 05, eMail: buero@hausverwaltung-dittmann.de